Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка

[stextbox id=’alert’]Наши юристы помогут вам взыскать задолженность по договору аренды земельного участка в любом арбитражном суде, представив ваши интересы. Кроме того, мы так же сможем вам подготовить исковое заявление о взыскании долга по договору аренды земельного участка, произведя расчет, в том числе, неустоек, процентов, предусмотренных договором.[/stextbox]

Как правило, к нам обращаются собственники земельных участков, предоставившие их арендаторам для различных нужд, в случае невнесения арендной платы последними. Взыскание арендных платежей за земельный участок не отличается от взыскания иных арендных платежей конечно с поправкой на особенности объекта аренды.

Среди наших клиентов имеется большое число арендаторов, которым мы предоставляем юридические услуги по анализу предъявленных к ним исков на предмет минимизации платежей, если, например, они взыскиваются незаконно или произведен неверный расчет суммы иска и неустойки.

Практические вопросы взыскания долга по договору аренды земельного участка.

Основной вопрос, который, наверное, возникает при начале изучения какого-то отдельного вида договора является вопрос о его существенных условиях.

Кодексы выделяют два существенных условия – определение предмета аренды, т.е. идентификация земельного участка (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Идентификация участка в данном случае возможна по кадастровому номеру, указанному в паспорте или в свидетельстве о праве собственности с указанием его месторасположения. Вторым существенным условием является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ).  На практике это значит то, что в договоре нужно обязательно четко прописывать предмет и стоимость арендной платы.

Несколько слов хочется сказать об идентификации земельного участка. Суды склоняются к следующему выводу-   земельный участок не прошедший кадастровый учет не может быть предметом аренды, как и часть неделимого земельного участка, занятого объектом недвижимости, не прошедшая кадастровый учет, поскольку такой участок не является объектом гражданских правоотношений. В данном случае речь идет о невозможности взыскать долг по арендой плате, если вдруг арендодатель решил предоставить в аренду не сформированный земельный участок и не прошедший государственный кадастровый учет. Возможно в данном случае будет иди речь о взыскании неосновательного обогащения, поскольку несостоявшийся арендатор все же пользовался без законных оснований землей.

Дальнейшие практические вопросы, касающиеся аренды земельных участков обычно разворачиваются вокруг оспаривания кадастровой стоимости земли. 

Хотелось бы также рассказать об одной любопытной тенденции со стороны муниципалитетов. Очень часто они навязывают застройщикам, которые хотят взять земельный участок для освоения, дополнительные обязанности по, например, благоустройству иных территорий, участию на договорной основе в благоустройстве города и т.п. Лояльные к местной власти застройщики обычно соглашаются на такие доп.работы. Однако есть и те, которые обращаются в суд и выигрывают дела, признавая такие соглашения ничтожными.

Еще одним интересным вопросом с точки зрения взыскания арендных платежей или убытков является аренда части земельных участков, в том числе, сельскохозяйственного назначения для выполнения различного вида  работ(прокладка через участок трубопровода, ЛЭП и т.п.).

Наибольшую сложность здесь представляет взыскание задолженности в виде убытков с инициатора работ при отсутствии заключенного договора аренды. Так в данном случае нужно установить лицо, производившее  работы – ответчика по делу, оценить ущерб, причиненный незаконной деятельностью и доказать причинно-следственную связь между действиями ответчика и причиненными убытками.

Например, в случае причинения вреда собственнику земель сельхоз назначения,  целесообразно произвести независимую экспертизу на предмет определения площади погибших посевов, если таковые имели место быть, площадь земель, которым требуется рекультивация и т.п.